湖南省省直单位公有住房售后管理办法（试行）

湘办〔1998〕30号

湖南省省直单位公有住房售后管理办法

（试行）

第一章　总　则

第一条 为加强省直单位公有住房售后管理，深化住房制度改革，保障住宅的合理使用，创造管理有序、整洁优美的生活环境，制定本办法。

第二条 公有住房售后管理包括使用管理、公共环境管理、装修管理、维修管理、扩建拆除管理、交换交易管理。按照住房制度改革的目标，逐步实现公有住房售后服务、管理社会化、专业化。

第二章 住房使用管理

第三条 职工购买公有住房后，必须按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市异产毗连房屋管理规定》及其他有关法律、法规的规定使用住房。对违法、违规使用住房的行为，房屋管理单位依照有关法律、法规予以处理。

第四条 职工购买公有住房后，不得随意在室内搭建建筑物，如需在室内搭建的，必须经房屋管理单位同意，并符合房屋安全要求。

第五条 公有住房出售后，自用部位、自用设备损坏，影响他人利益的，购房职工必须及时修复；因未及时修复，给他人造成损失的，应承担赔偿责任。

第六条 购买公有住房的职工不得随意改变住房使用性质。确需改变住房使用性质的，应征得房屋管理单位同意，有可能影响相邻住户的，还应征得相邻住户的书面同意。

第三章 住房公共环境管理

第七条 住房公共环境管理的范围，包括住宅所在区域的清洁卫生、观瞻、绿化、公共空间的利用、交通、安全等。

第八条 购买公有住房的职工及其他住户有责任和义务保护和改善住宅区的生活环境，房屋管理单位可安排专人进行公共环境管理。环境管理费用按物价部门核定的收费标准收取。

第九条 住房室外不得擅自搭建建筑物。确需搭建的，在不影响周围环境和房屋整体结构与外部观瞻的前提下，经房屋管理单位和有关部门同意后方可进行。

第十条 住房要自觉维护室内外清洁卫生，不得在房屋的共用部位随意堆放杂物和从楼上向下抛物。生活垃圾必须存放在指定的位置和倒入指定的设施内。住户不得违反规定在室内及周围存放易燃、易爆、剧毒、放射性等类物品和排放有毒、有害、危险物质。

第十一条 住户不得擅自占用和改变房屋的共用部位、共用设施，不得擅自增加或减少对所住房屋共用设施、共用设备正常运行有影响的自用设备。擅自占用和改变共用部位、共用设施，影响他人的，应自觉纠正；给他人、集体或房屋管理单位造成损失的，应承担赔偿责任，房屋管理单位应责令其限期改正。

第十二条 住户是本住宅区域内绿化最直接最经常的受益人，人人都有爱护、管理本住宅区域内绿化的权利和义务。住宅区的绿化根据《绿化管理条例》进行管理。

第十三条 住宅所在区域内的住户应共同遵守交通规则和治安管理规定，确保住宅区域内的交通畅通和住户的人身、财产安全。

第四章 住房装修管理

第十四条 公有住房出售后住户装修住房，必须提前10天向房屋管理单位提出书面申请，经批准后方可进场施工。装修费用自理。

第十五条 住房装修不得改变或损坏房屋的结构、外观和共用设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得改变进户门洞设计，不得妨碍楼梯通行和消防设施的使用，不得改变外门和窗户的尺寸及位置。楼地面装修不得凿除原水泥结合层，混凝土、花岗岩、大理石、瓷砖等，刚性装修材料厚度不得超过10厘米。严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水主管道、供电线路、屋面防水隔热层等。

第十六条 住房装修应尽量减轻对相邻住户生活、休息的干扰。装修产生的垃圾必须由装修住户每天自行清除运走。

第十七条 住户不得私自在户外接驳装修施工用电、用水，违者依法处罚。

第十八条 房屋管理单位对违反本章规定的，应根据情节和造成的后果作如下处理：

（一）责令停工；

（二）责令恢复原状；

（三）责令赔偿经济损失。

第五章 住房维修管理

第十九条 公有住房出售后，应合理划定购房职工、房屋产权单位、房屋管理单位负责住户维修、管理的范围。

第二十条 房屋自用部位、自用设备的维修，由住户负责，费用自理。

第二十一条 房屋共用部位、共用设备，由房屋管理单位按规定进行维修。属人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。

第二十二条 建立维修基金，确保房屋共用部位、共用设施得及时、必需的维护、维修。维修基金来源：

（一）售房单位从住房款中按比例提取。提取的比例，多层住宅不低于20%，高层住宅不低于30%；

（二）购房职工按实际购房款1%的比例另行缴纳。

第二十三条   房屋共用部位、共用设备维修基金存入省直住房公积金管理中心指定的银行，并开立专户、利息用于支付住房共用部位、共用设备的维修费用。这类维修所需经费的不足部分，按《城市异产毗连房屋管理规定》由购房职工分摊（其中未出售的住房由房屋产权单位或管理单位分摊）。房屋管理单位对房屋共用部位、共用设备维修基金按栋建账、使用、核算。

第二十四条 购房职工和房屋管理单位，应分别定期对房屋的自用部位、自用设备和共用部位、共用设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用。对住房自用部位、自用设备与共用部位、共用设备的维修、要按大修、中修、大修项目的不同内容、范围和要求实行分类管理

第二十五条　综合维修是对成片住宅或单栋住宅及其他附属设施进行的包括大修、中修、小修在内的一次性全面维修。综合维修计入大修项目内。

第六章　住房扩建、拆除管理

第二十六条 职工购买公有住房后，确需扩建，由房屋管理单位输申报审批手续后，有计划、分步骤地组织实施。住房扩建应符合以下条件：

（一）住房面积低于规定的户控面积标准。扩建后户控面积标准按湘发[1996]13号文件的规定确定；（该栋房屋所有住户和产权共同人同意扩建；

（二）符合城市规划部门的有关规定；

（三）扩建实施单位要制定公有住房售后扩建实施方案，出具房屋产权共有人书面意见、扩建平面图、长沙市（或所在地市）规划部门的初步意见等，向省直房改办申报的的办理审批手续；房屋管理单位凭省直房改办同意扩建的局面意见到有关部门申报扩建计划和输审批手续；

（四）拆建住房的建安工程费用由住户自理，超过户控标准的部门，按房改规定的市场价计收

第二十七条 公有住房售后扩建竣工、交付使用后，由扩建实施单位到省直房改办办理审核手续，然后到房屋产权管理部门统一办理住户房屋产权变更手续。

第二十八条　公有住房出售后因城市统一规划或其他原因须拆除，使用时间已达到政府规定上市年限的，按《长沙市城市房屋拆迁管理办法》（长沙市人民政府令第4号）及〈长沙市城市房屋拆迁安置补偿标准〉（或所在地市的有关规定）执行。使用时间未达到政府规定上市年限的，须先向省直房改办递交房屋拆除请示，经省直房改办批准后，才能输房屋拆除的其他手续。房屋拆除后，原住户再购公有住房，按换购公房的规定办理；房屋拆除未经省直房改办审批同意的，原住户不得再按房改售房政策购买公有住房或参加集资建房。

第七章 住房交换、交易管理

第二十九条　职工以房改价格购买省直单位公有住房，住用时间未达到政府规定的上市年限，经原售房单位同意，可与他人交换使用房屋，但须报经省直房改办批准后，才能输交换使用房屋的手续。待住用时间达到政府规定的上市年限时，互换房双方持房屋所有权证和省直房改办办理的交换房屋使用审批手续到房地产交易管理部门办理产权变更手续。

第三十条　购房职工家庭在分期付款期间，迁出长沙市区（或单位所在市区）和出国（境）定居的，所购住房退还原单位，已付房价款由住房单位退还。购房职工在分期付款期间去世，其合法继承人或受遗赠人需要住房的（按标准价购买，只有部分产权的住房不能赠予），购房职工所欠购房款由其合法继承人或受遗赠人支付；无合法继承人或受遗赠人的，其住房由原售房单位按法律程序接管。

第三十一条　购房职工家庭迁出长沙市区（或单位所在市区）、出国（境）定居，按成本价或标准价购买住房付清购房款，住用时间未达到政府规定上市年限的，住房按以下规定退交原售房单位：

（一）原按成本价购买的，按退还时的成本价退交；

（二）原按标准价购买的，按退房时的成本价和其拥有的产权比例计费退交；

（三）房屋管理单位在向购房职工退回购房款时，应扣除原给予的工龄折扣、现住房折扣和付款折扣。

第三十二条　职工购买公有住房住用时间未达政府规定的上市年限，不得出租。如需出租，只能按政府规定的租金标准出租给原售房单位或通过原售房单位出租给其他职工。非法出租，应予制止，并追缴非法出租所得。职工拥有部分产权的，出租收入依职工拥有的产权比例与原售房单位分成。职工购买公有住房住用时间达到政府规定上市年限的，允许其出售、交换和出租。

第三十三条　职工按成本价或标准价购买的住房，应当依法交易。

第八章      公有住房售后房屋管理单位

第三十四条 公有住房出售后，实行住户自治管理与房屋管理单位管理并举的原则。住户自治管理可按栋民主选举成立住户房屋管理小组，在房屋管理小组的基础上成立业主管理委员会，代表住房对住宅区域内的房屋、公共设施、环境实行自治管理的维护房屋产权人和使用人的合法权益。

第三十五条   公有住房出售后，应积极创造条件推行物业管理。有条件的单位可在原有房屋维修、管理部门的基础上注册成立物业管理机构，实行企业化管理；也可由若干相邻单位采取股份制形式共同组建物业管理机构，实行独立核算，自负盈亏，为入股单位购房职工提供有偿优质的物业管理服务；也可部分或全部委托社会上合法的物业管理企业，对房屋及其配套设施行社会化管理和提供专业化服务；作为过渡方式，仍实行原售房单位统一管理的，承担管理的单位要转变经营机制，切实搞好公有住房售后管理工作。

第九章　其他

第三十六条　省直单位在出售公有住房时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的公约。发生纠纷时，应协商解决。经协商达不成一致意见时，当事人可以向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第三十七条　公有住房出售后实行物业管理的，按物业管理的有关规定执行。

第三十八条　房屋管理单位可根据本办法制订实施办法，健全管理制度。

第三十九条　本办法由省直房改办负责解释。