关于推广和规范物业管理的通知

省直各单位、中央驻湘单位、各高等院校：
随着城市管理体制、住房体制和后勤体制改革的不断深化，省直单位现行行政福利型住房管理体制已与社会主义市场经济明显不相适应，存在诸多弊端，必须进行改革，逐步推广和规范物业管理。现就贯彻《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》要求“推广和规范物业管理”、省政府办公厅《关于加强城市住宅区物业管理工作的通知》(湘政办发［2000］6号)精神通知如下：
一、统一思想，提高认识，把推广和规范物业管理工作作为一项重要工作来抓。
单位公有住房向职工出售已基本结束，房屋产权主体多元化，房改房上市交易日益增多，停止住房实物分配，实行住房货币分配，这迫切要求改革行政福利型住房管理体制。推广和规范物业管理，既是深化城市管理体制改革与后勤体制改革的重要环节，也是深化城镇住房制度改革的重要内容。实施物业管理，有利于启动住房消费，降低住房管理成本，发展第三产业，促进经济发展。对于解决购房职工后顾之忧，改善职工居住环境，提高城市整体管理水平，建设社会主义物质文明和精神文明也具有重要意义。改革步子迈得较快的地区，物业管理也推行得较早。深圳经济特区从80年代起改房管模式为物业管理模式，物业管理覆盖面达到90％以上。湘办［1998］30号文件下发后，对省直单位公房售后过渡期的管理工作起到了很大的稳定与促进作用，少数省直单位也积极进行了物业管理的探索，取得了一些进展，但大部分省直单位仍沿用行政福利型房屋管理方式。各省直单位要充分认识实施物业管理的重要性和必要性，要把推广和规范物业管理作为深化改革、发展经济、改善环境、关心职工生活的一项重要工作来抓紧抓好。
二、创造条件，加快建立和完善物业管理制度。
物业管理是以业主自治管理和物业管理机构专业管理相结合的新型房屋管理体制。根据湘政办发［2000］6号文件规定，各单位在公有住房出售后，原则上不再负责物业管理。各省直单位要创造条件，为逐步推广和规范物业
管理打好基础。
(一)按栋民主选举成立住户房屋管理小组，在房屋管理小组的基础上成立业主委员会，代表住户对住宅区域内的房屋、公共设施、环境实行自治管理和维护房屋产权人和使用人的合法权益。
(二)对现有单位生活区要抓紧进行配套设施、物业管理设施的整治完善，进行规范化管理。
(三)区别对待，转换机制，分类管理。1、中央驻长单位、省属在长企事业单位，有条件的可在原有房屋维修管理部门基础上注册成立物业管理机构，实行企业化管理；也可由若干相邻单位采取股份制形式共同组建物业管理机构，实行独立核算、自负盈亏，为入股单位、住户提供有偿物业管理服务；也可委托物业管理机构对房屋及其配套设施实行社会化管理和提供专业化服务。2、省属在长财政拨款机关，要按照“拆围打通，就近归并，统一管理，分片服务”的原则推行物业管理，省机关事务管理局另行制订省属在长财政拨款机关物业管理实施方案报经批准后实行。
(四)逐步推行物业管理有偿服务。省直单位要逐步实行公房售后有偿服务的物业管理办法。物业管理费用实行由单位和个人共同负担向最后由个人全额负担推进的原则。在起步阶段，省机关事务管理局、省物价局对省直单位将统一明确公房售后公共性服务项目及相应的收费标准。新建省直广厦(安居)工程、经济适用住宅小区，要一步到位引入物业管理新体制和住户全额负担物业管理收费。省直广厦(安居)工程、经济适用住宅小区物业管理收费及省属物业管理公司物业管理服务收费，需报请省机关事务管理局审核、省物价局核准。物业管理收费应专款专用、接受监督。省直单位未经审核、审批，不得超标准收费，不得只收费不服务，如有违反，则按规定予以处罚。
(五)有条件地实行改公房售后管理暗补为明补。经济状况较好、管理基础较好的单位，报经省机关事务管理局批准，可以进行公房售后管理改暗补为明补的试点，即把原来用于房屋管理的资金转化为向职工发放物业管理
补贴，实行一面开展物业管理有偿服务，一面发放物业管理补贴的作法，但不应增加财政负担。
(六)进一步做好房屋售后维修基金提取、使用、管理工作。各省直单位，省直广厦(安居)工程、经济适用住宅小区开发商要认真按照湘政办发2000］6号、湘直房改字［1998］07号文件要求，进一步做好房屋售后维修基金提取、使用、管理工作。维修基金归业主所有，专户存储，定向使用。特别要做好房改房维修基金归集到位工作，对历年来房改售房款提留的维修基金要进行清理，欠缴的要作出补缴计划，已经挪作他用的要限期清还。维修基金按幢立帐、按幢核算、按幢使用。
(七)推行物业管理招标投标制度。中央驻长单位、省属在长企事业单位、高等院校委托管理物业的，要通过招标投标方式择优选择委托物业管理公司。省机关事务管理局将认真做好省直单位物业管理招投标组织工作。
三、加强房屋使用管理，确保房屋使用安全。
公有住房向职工出售后，搭建、装修住房者明显增多，有的不懂房屋建筑安装基本常识，有的只图需要不问后果，违章操作、乱装修，留下房屋安全隐患，如不加以规范管理，势必危及住户的生命财产安全。对此，各房屋管理单位要给予充分重视，组织一次检查，以加强房屋使用管理，确保房屋使用安全，认真贯彻落实《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》(省九届人大常委会第十九次会议批准)。当前，要强调严禁进行下列破坏性装修：1、禁止拆改承重墙体(包括窗户下的墙体)；2、禁止在承重墙体上开门打洞；3、禁止扩大原有门窗洞口尺寸；4、禁止在承重体和楼板上凿(割)暗槽埋电线；5、禁止在封闭外墙体上开口安装窗式空调机；6、禁止剔除墙体一半厚度做成壁橱(框架结构除外)；7、禁止在楼面上加厚垫层铺设大理石或花岗
岩板材；8、禁止在阳台栏板面上加砌砖墙封闭；9、禁止在室内楼板上砌砖墙分隔房间；10、禁止改动上下供排水管道和煤气管道；11、禁止拆改原设计供电线路，更换分户开关、电表；12、禁止将住房改装成经营场地。房屋管理部门要加强对房屋装修管理，凡未经申报批准，擅自装修、改造住房者，或虽经报批，但未按审批意见或有关规定施工，造成不良影响者，要给予张榜公布、公开通报批评，并可根据情况责令停工、责令恢复原状、扣留或没收工具、停水、停电、赔偿经济损失。

四、明确职责，规范行为，切实加强省直单位物业管理的组织领导。
(一)明确职责，加强组织领导。根据《湖南省人民政府办公厅关于印发湖南省机关事务管理局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》(湘政办发［2000］82号)精神，省机关事务管理局负责主管省直单位(与省直房改范
围一致，包括中央驻湘单位、省属在长单位、省属物业管理公司及省直经济适用住宅小区)物业管理工作。财政、税务、物价、工商、规划、城建、电力、邮电、公安等部门要发挥各自的职能作用，支持搞好物业管理工作，各新闻单位要积极做好物业管理宣传。
(二)规范程序，确保物业管理工作顺利起步。省人大常委会审定颁布《湖南省城市住宅区物业管理条例》后，省机关事务管理局将制定省直单位贯彻物业管理条例实施办法，各省直单位也需相应制定本单位物业管理实施方案
报批。省机关事务管理局将认真开展物业管理培训，推行省直单位物业管理人员持证上岗制度，规范省属物业管理公司管理服务行为。今后还应同时探索对省直单位的办公楼、科研教学楼等物业引入物业管理体制。有关省直单
位物业管理政策与业务咨询、组织物业管理人员培训，监督检查省直单位物业管理实施情况，接待物业管理来访投诉、协调处理物业管理纠纷，请与省机关事务管理局物业管理处联系(联系电话5166469、5166468)。

二00一年三月九日